Все о продаже недвижимости

Города расширяются. Обрастают пригородами, дачными поселками… Кто-то выбирает жизнь на природе потому, что может себе это позволить. Кто-то, наоборот, покупает квартиру в Подмосковье потому, что только ее позволить и может. Неудивительно, до недавнего времени коттеджные поселки возводились, преимущественно, бизнес- и де-люкс классов. Как кризис сказался на сложившиеся тренды рынка загородной недвижимости?

Сложившуюся на рынке загородной недвижимости ситуацию анализировали эксперты Московского Бизнес Клуба: Татьяна Бриккер, Генеральный директор «БЕСТ-недвижимость. Отделение на Щепкина»; Павел Иванушко, Генеральный директор СК «Отечество»; Сергей Козловский, Президент Корпорации «ИНКОМ»; Роман Лазарев, Генеральный директор ОАО «Первый земельный магазин»; Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood; Владимир Яхонтов, Управляющий партнер, «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

«Кризис сказался на рынке загородной недвижимости сильнее, чем на рынке городской, - считает Татьяна Бриккер. - загородный дом приобретается, как правило, как второе жилье и не является предметом первой необходимости; продать его по докризисным ценам невозможно, дешевле – не имеет смысла».

Сейчас рынок загородной недвижимости постепенно оживает. «Конечно, нельзя говорить, что в ближайшее время соотношение объема спроса и предложения элитной загородной недвижимости – тайнхаусов и коттеджей в клубных поселках – достигнет докризисного уровня. Однако стабильный интерес покупателей к предложениям в категории «первый дом» подогревает ощутимое снижение цен на подмосковную недвижимость бизнес и де люкс-класса», - говорит Роман Лазарев.

Вместе с оживление рынка оживает и страхование загородного жилья. По мнению Павла Иванушко, домовладельцы опасаются кражи, залива при аварии системы отопления и водоснабжения и, конечно, пожара. «Современные дома в охраняемых поселках, с современной системой коммуникаций и пожарной сигнализацией - это портрет идеального дома с точки зрения страховой компании. Если отсутствует один из элементов - то стоимость страхования будет повышаться».

Но что изменилось на рынке загородной недвижимости, по сравнению с докризисными временами? Вот какие наблюдения делает Сергей Козловский: «Раньше девелоперы предлагали объекты одной ценовой категории. Теперь требования потребителя изменились, изменился продукт под эти требования. Если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки площадью 6-8 соток, предпочитая 10-15 соток, а девелоперы и риэлторы думали, что этот формат и вовсе уйдет с рынка, то сейчас мы видим иную ситуацию. Похожая ситуация и с размеров домов. До кризиса домов в 150 кв. м фактически не было».

Одна из ярких тенденций сегодняшнего дня – продажа участков без подряда, которая, по меткому выражению Марии Литинецкой, является «спасательным кругом» для девелоперов: «В условиях, когда рассчитывать на внешнее финансирование для дальнейшей реализации проекта не приходится, единственным источником остаются денежные средства покупателей». Ей вторит Владимир Яхонтов: «девелоперам не хватает финансирования, чтобы создавать прибавочную стоимость, а продажа земли без подряда дает им возможность получения быстрого денежного потока. Этот продукт устраивает и потребителей, несмотря на то, строки строительства (завершения поселка) значительно больше». При этом, как отмечают эксперты, некоторые девелоперы предлагают участки не только без подряда, но и без подведенных коммуникаций.

Плюсы участков без подряда для покупателей очевидны. Такой участок может стать долгосрочной инвестицией – не нужно вкладывать деньги в строительство дома «здесь и сейчас». Можно самостоятельно решаете, когда и как строить (Роман Лазарев). Подобный формат дает возможность многим осуществить свою мечту и обзавестись домом в ближайшем Подмосковье (Сергей Козловский). Покупатели получают возможность сам контролировать процесс строительства (Татьяна Бриккер). Так же можно построить дом по собственному вкусу, не придерживаясь общей концепции застройки (Юрий Хлестаков). Приобретение участка без подряда предполагает поэтапное внесение средств. (Юрий Хлестаков, Татьяна Бриккер).

Но этой медали есть и оборотная сторона. Прежде всего, риск столкнуться с невыполнением обязательств девелоперов по подведению коммуникаций (Владимир Яхонтов). Риск оказаться в окружении недостроя или строений неприятной архитектуры (Юрий Хлестаков). Невозможность какое-то время пользоваться покупкой по назначению (Татьяна Бриккер). Трудоемкость процедуры контроля за строительством (Татьяна Бриккер)

Юрий Хлестаков так же предупреждает, что продажа участков без подряда может дискредитировать рынок. И способствовать появлению «шанхаек» и недостроев.

Если сегодняшний тренд в загородной недвижимости сместился в сторону удешевления проектов, то не стоит ли ожидать в ближайшем будущем конкуренции между комплексами эконом-класса и квартирами в многоквартирных домах? Тем более, как следует из наблюдений Марии Литинецкой, росту популярности недорогих загородных резиденций должна способствовать и децентрализация офисной недвижимости в столице. «Развитие сегмента эконом-класса на загородном рынке сдерживало то, что при строительстве объектов бизнес-класса и де-люкс девелоперы выходили на большую рентабельность. Поскольку сейчас уровень рентабельность выровнялся, то сегмент эконом-класса стал привлекательным для застройщиков: рентабельность та же самая, а вложения значительно меньше,» - считает Владимир Яхонтов. По мнению Сергея Козловского «Крупные недорогие поселки, которые можно с полным правом назвать «малоэтажными жилыми комплексами эконом-класса», уже есть – например, те же наши проекты «Маленькая Шотландия» или Novoрижский, в которых будут проживать тысячи жителей. По сути, такие проекты становятся естественным продолжением «большой Москвы». Процесс расширения столицы неизбежен, нынешний кризис может его несколько замедлить, но не остановить.

А вот Татьяна Бриккер придерживается другого мнения: малоэтажные комплексы эконом-класса не могут стать альтернативной многоэтажным домам, так как практическое отсутствие инфраструктуры делает проживание достаточно дорогим, по сравнению с городами Московской области.» Кстати, по мнению Владимира Яхонтова, «именно отсутствие образовательных учреждение сегодня максимально сдерживает развитие малоэтажного строительства».

Нет у экспертов единодушия и в вопросе, какими именно должны быть недорогие загородные комплексы. Например, Татьяна Бриккер считает, что таунхаусы в нашей стране спросом не пользуются. А по мнению Владимира Яхонтова, отношение к таунхаусам после кризиса изменилось, «сегодня это один из наиболее востребованных продуктов».

Большинство экспертов невысоко оценивают перспективы мезонеттов (2-х или 4-х квартирного малоэтажного дома). Такая недвижимость не особо выгодна для покупателей: приходится платить за подъезды и лестницы, которые являются общими с соседями.

А вот Юрий Хлестаков, напротив, считает, что подобный формат у нас незаслуженно забыт: «10 соток земли, 2 секции по 3 этажа, 3 квартиры на этаже. Коммуникации: электричество - магистральное, водоснабжение - скважина, канализация - септик. В итоге получаем существенную экономию на коммуникациях, что в свою очередь позволяет вывести на рынок более дешевый продукт. Правда покупателям такой недвижимости впоследствии придется за свой счет содержать и эксплуатировать все локальные сети.

Очевидно одно: идеального формата не существует. Возможно, успех за комплексами, которые, предлагают выбор разноформатных объектов. Мария Литинецкая приводит в пример поселок «Мечта», расположенный в 23 км от МКАД по Дмитровскому ш., который предполагает возведение, помимо квартир, коттеджей и таунхаусов.

И все эксперты сходятся во мнении: загородное жилье сможет стать по-настоящему доступным только в том случае, если государство будет принимать участие в создании инфраструктуры.

Подведем итоги. Рынок загородной недвижимости оживает, хотя, возможно, он и отброшен несколько назад. На рынке, по словам Сергея Козловского, выстояли наиболее динамичные компании. Новых игроков не появилось. Снизилась доходность проектов, приблизившись к европейской практике. Если раньше застройщики закладывали рентабельность 30-40%, то сейчас они согласные работать и на 10-15%. Почти на 40% снизалась цена на недвижимость. Она стала более доступна для покупателей. И это – главный итог 2009 года.

Источник: Московский Бизнес Клуб

-----------------------------

В конце года принято подводить итоги и делиться планами на будущее. 2009 год был непростым для участников рынка недвижимости. Но нам есть чему радоваться: в этом году не сбылись самые пессимистичные прогнозы - не произошло обрушения банковской системы, не произошло и глубокой девальвации рубля. Отсутствие плохих новостей – уже хорошая новость. Пришло время оптимистов? Московский Бизнес Клуб решил это выяснить

Своими прогнозами делятся Сергей Козловский, Президент Корпорации «ИНКОМ»; Григорий Куликов, Председатель Совета директоров, холдинг «МИЭЛЬ»; Георгий Дзагуров, Генеральный директор Penny Lane Realty; Татьяна Бриккер, Генеральный директор, БЕСТ-Недвижимость, отделение на Щепкина; Алексей Комаров Руководитель коммерческого департамента, УК «Финансы и недвижимость»; Юрий Хлестаков, Генеральный директор «Русского дома недвижимости», Виталий Ус Заместитель директора Центра страхования финансовых рисков СК «РОСНО».

«Кризис – это переход от одной реальности к другой, - замечает Григорий Куликов. - Наступила новая экономическая реальность, и люди к ней привыкли. Процесс зарабатывания денег стал более трудоемким, сопоставимым с 90-ми годами. Заработки стали ниже. Каждый встал перед выбором: работать вполсилы, но зарабатывать существенно меньше, либо работать лучше и больше, чтобы сохранить прежний уровень своих доходов.»

Ушла, по словам Виталия Уса «прослойка мигрирующих из компании в компанию «топ- и мидл-менеджеров», «особо ценных специалистов», которые, по сути, преследовали только личные цели карьерного роста и роста уровня зарплаты не принося в компании ничего ценного.» По мнению Сергея Козловского, «рынок недвижимости прошел через низшую точку кризиса, через практически полную остановку продаж и научился работать в новых условиях.»

И хотя рынок стал оживать, прогнозы специалисты делают осторожные. Многие отмечают, что в этом году не вернулись докризисные объемы ипотечного кредитовании и финансирования строительных организаций. «В ближайшее время «разгона» рынка недвижимости не стоит ожидать,» - прогнозирует Татьяна Бриккер.

Интересно: в 2009 г. году недвижимости исчез спрос на предложения в среднем ценовом сегменте. «Повысился спрос на квартиры низшей ценовой категории, при этом наблюдается некоторый рост цен в этом сегменте, - констатирует Татьяна Брикер. Сергей Козловский отмечает, что «на рынке загородной недвижимости за этот год «пропал» средний класс, спросом пользовались или самые дешевые предложения или очень качественные и дорогие. Мы в течение года чутко реагировали на все запросы клиентов – сначала снизили цены в элитных поселках до психологически важной планки в 1 млн. долларов, летом вывели на рынок проект эконом-класса «Новорижский», который мгновенно стал хитом продаж.»

А Алексей Комаров говорит о том, что «большой популярностью стали пользоваться земельные участки без подряда. Эта тенденция легко объяснима. Приобретая участок в дачном поселке без подряда, покупатель не стеснен обязательствами по строительству дома: он может построить дом сегодня, завтра, или в далеком будущем, в зависимости от финансового состояния. Кроме того, покупатель может самостоятельно выбрать подрядную организацию, и значительно сэкономить, отказавшись от услуг «договорного» подрядчика.»

«Очень важный результат кризисного года, - продолжает Козловский – государственные инициативы по развитию идеи загородного жилья эконом-класса. Возможности нашей Корпорации и многих других девелоперов, позволяют создавать современные поселки коттеджей и таунхаусов по цене в 30 тысяч рублей за метр.»

В новых условия существенно пришлось перестроить работу многим риэлторам и агентствам недвижимости. «Безусловный тренд - качество оказанных услуг и обоснованная их стоимость. Наша компания исторически рассматривает качество, как основной показатель по сделкам, в связи с этим комплекс тактических мероприятий касающихся качества практически не изменился. Что касается стоимости, то в последнее время нами разработаны и запущены несколько программ, в том числе и социальных, которые позволяют нашему клиенту получать серьезные скидки на оказываемые услуги, - говорит Юрий Хлестаков. По мнению Георгия Дзагурова сегодня, когда на рынке из консультантов всех направлений остались лишь самые лучшие «опасно делать инвестиции, развивать объекты, осуществлять проекты и просто продавать/покупать без их участия. Это касается вовсе не только риэлторов, но и управляющих компаний, аналитиков, рекламщиков и юристов». Обращайтесь к специалистам- риск ошибки и цена ее последствий неоправданно высоки в сегодняшних условиях.

«Риэлтор сегодня должен быть хорошим коммуникатором, как и в 90-е годы, - заявляет Григорий Куликов. - Сегодня клиент обращает большое внимание не только на цену и на потребительские характеристики объекта, но и на то, насколько глубоко риэлтор вникает в его, клиента, потребности и нужды. Меньше работает тема престижа, статуса. Если раньше доплачивали за бренд, за имя, то сейчас клиент уже не готов платить эту надбавку.

Могу напомнить, что в конце 90-х в Москве было более 100 консультационных пунктов компании «МИЭЛЬ» по вторичному рынку. Позже мы от этого отказались, но сейчас снова возвращаемся к этому. Речь идет не об огромных офисах с обезличенными риэлторами. Будущее бизнеса за небольшими, локальными точками, в которых предлагаются все услуги, связанные с рынком недвижимости.»

Большие перемены перешли и на рынке страхования. По мнению Виталия Уса «время надежды на русский «авось» в вопросах страхования прошло». Банкротство ряда страховых компаний и авария на Саяно-Сушенской ГЭС заставили пересмотреть отношение к страхованию.

«Для страховщиков этот год стал годом «работы над собой». У группы страховых компаний РОСНО при осуществлении всех преобразований было существенное подспорье: мы входим в состав мирового лидера страхования Allianz SE и имеем доступ к опыту и технологиям, накопленным во всех частях Света.

Благодаря своей сбалансированной и умеренно-консервативной политике Allianz SE в очередной раз стал обладателем самого высокого рейтинга финансовой устойчивости «АА» (прогноз «Стабильный») подтвержденным ведущим международным рейтинговым агентством Standard & Poor”s. На этом фоне группа Allianz вновь возглавила индекс устойчивости Доу-Джонса (Dow Jones Sustainability Index) среди мировых страховых компаний, что свидетельствует о высоком уровне экономической стабильности и социальной ответственности бизнеса, который делают компании, входящие в Allianz SE, в частности, СК РОСНО.

Итак, члены Московского Бизнес Клуба смотрят в будущее с оптимизмом. За прошедший год стало ясно, что время легкий денег и некачественной работы прошло. Главное, не опускать руки. Успех всегда приходит к тем, кто много работает.

До встречи в Новом году!

Источник: Московский Бизнес Клуб

-----------------------------

Одной из самых привлекательных столиц мира на рынке недвижимости всегда считался Лондон. После кризиса, падение цен на недвижимость и слабость фунтов стерлингов сделали столицу Туманного Альбиона не только желаемым вложением, но и лучшим рынком Старого Света для новых инвестиций в строительство. Однако эксперты предостерегают, что рынок недвижимости Лондона достиг "дна".

Центральный Лондон, где ставки арендной платы офисной недвижимости являются самыми высокими в мире, стал лучшим рынком Европы для новых инвестиций в строительство, сообщило агентство Bloomberg со ссылкой на данные опроса PricewaterhouseCoopers LLP.

Как сообщает журнал "ЛИЧНЫЕ ДЕНЬГИ", цены на недвижимость и ставки арендной платы в Европе упали в 2009 году самыми быстрыми темпами за два десятилетия, что наряду со слабостью фунта стерлингов позволило Лондону обойти Мюнхен, Гамбург и Париж и стать самой привлекательной для инвестиций в сфере недвижимости финансовой столицей мира.

Худшим рынком для инвестиций в недвижимость уже второй год подряд считается Дублин. Инвесторы также неохотно вкладывают деньги в офисы в Москве, Барселоне и Мадриде, считая эти рынки слишком рискованными.

Лучшая доходность от инвестиций во вторичный сектор зафиксирована в Мюнхене и Гамбурге, так как экономика Германии в прошлом году вышла из рецессии и ее восстановление продолжается по мере роста мировой торговли. Вместе с тем оба немецких города лишь немного уступили Стамбулу, который стал лидером по привлекательности проектов новой застройки.

Стоимость офисов в центральном Лондоне за 2 года до конца июля 2009 года упала на 50%, однако в последние 4 месяца 2009 года цены на недвижимость в Лондоне выросли на 4,4%, а ставки арендной платы в Вест-Энде прекратили падение.

"Худшее уже позади, и Лондон достиг дна. Появились опасения, что на рынке премиумных активов с хорошими арендаторами формируется "мыльный пузырь", - отметил глава подразделения недвижимости PwC Джон Форбс.

По данным Investment Property Databank, в июле-декабре 2009 года объем продаж офисов в центре Лондона составил 6 млрд фунтов ($9,6 млрд), что более чем вдвое превышает показатель за предыдущие полгода.

Например, в ноябре государственный пенсионный фонд Южной Кореи потратил 1,04 млрд фунтов, чтобы выкупить штаб-квартиру банка HSBC Holdings в сравнительно новом деловом районе Кэнэри-Уорф и еще два здания.

Ранее агентство Bloomberg со ссылкой на данные строительного общества Nationwide Building Society сообщало, что рост цен на жилье в Великобритании в январе был максимальным за 5 месяцев.

Средняя цена дома в Великобритании в январе выросла относительно предыдущего месяца на 1,2% - до 163,481 тыс. фунтов ($263,842 тыс.). Прирост цен относительно января 2009 года составил 8,6%. В то же время цены все еще на 12% ниже пикового значения, зафиксированного в октябре 2007 года.

По данным Nationwide, цены на жилье растут в Великобритании девять месяцев подряд. Январскому повышению способствовал недостаток предлагаемых к продаже объектов недвижимости.

По данным Land Registry, рост цен на жилую недвижимость в декабре составил 0,1%. Цены в годовом исчислении выросли на 2,5% - первое увеличение показателя с мая 2008 года.

Представитель Банка Англии Эндрю Сентэнс заявил ранее, что существуют перспектива "намного более сильного" восстановления рынка жилья, если проблемы в банковском секторе перестанут быть столь острыми, а ставки по кредитам упадут.

Эксперты Nationwide полагают, что дальнейший рост цен ограничивается низкими темпами роста заработной платы британских граждан.

Узнать более подробную информацию о стоимости объектов недвижимости Лондона Вы можете у residential оператора - компании John D Wood. Отправьте заявку и Вам обязательно ответят: http://www.gdeetotdom.ru/jdw/request

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

-----------------------------

Казалось бы, что должно пользоваться большим спросом на рынке московского жилья – дешевые или дорогие квартиры? Логичным выглядит, что дешевые, но, как оказалось, сегодня это не так. "Бедным" российским миллионерам можно только посочувствовать, ведь, помимо потери части своего состояния, им постоянно приходится искать места, куда можно инвестировать пока еще имеющиеся деньги. И инвестируют они, естественно, не в "хрущевки" и панельные дома, а в добротный и качественный бизнес-класс. Что же тогда происходит с квартирами эконом-класса по цене даже в 70 тысяч рублей за квадратный метр? Спрос на них утонул вместе с недавно отправившимся в плавание кораблем под названием "Ипотека". Так и стоят квартиры-мечты простых советских и российских рабочих пустующими, в то время как квартиры-сказки раскупаются как пирожки.

О том, что происходит сегодня на рынке жилья Москвы и России, как изменилась стоимость строительных материалов и себестоимость строительства в 2009 году, а также о том, как российские власти намерены бороться с избыточными проектными решениями при строительстве объектов за бюджетные средства, в интервью "РИА Новости - Недвижимость" рассказал руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФГУ ФЦЦС) Евгений Ермолаев.

- Евгений Евгеньевич, расскажите, как изменилась себестоимость строительства жилья в Москве с начала кризиса? Снизилась ли она?

- Значительного снижения издержек на строительство не произошло. Необходимо помнить, что себестоимость строительства рассчитывается исходя из трех строительных ресурсов – материалов, механизмов и оплаты труда. Так вот, строительные материалы в декабре 2009 года, по отношению к октябрю 2008 года, упали в цене на 21,9%. Зарплаты остались прежними, поэтому можно сказать, что общее снижение издержек в строительстве есть, но не более, чем на 10%.

- Сколько же сегодня составляет реальная себестоимость строительства жилья массового потребления в Москве и в регионах?

- В Москве себестоимость жилья традиционных проектных решений (например, панельных домов) на сегодня составляет 50-60 тысяч рублей за квадратный метр. И это уже с учетом муниципальной отделки. В регионах себестоимость значительно ниже – 23-30 тысяч рублей за квадратный метр жилья экономического класса.

- Почему такая существенная разница?

- Разница из-за стоимости издержек. Строительство жилья в Москве по нашим данным может стоить 25-30 тысяч рублей за квадратный метр. Но на сегодня стоимость складывается из таких составляющих: порядка 25 тысяч рублей распределяются в равных долях на стоимость земли, подключение электроэнергии и инженерных сетей. Помимо этого, все строительные издержки составляют еще 25-30 тысяч рублей. Так и получается себестоимость 50-60 тысяч рублей за квадратный метр.

Что же касается регионов России в целом, то там издержки на подключение сетей и за землю значительно ниже. Строительство самого дома так примерно и остается на уровне 20-25 тысяч рублей за квадратный метр, но земля к стоимости этого метра добавляет лишь 1-2 тысячи рублей, электроэнергия – 1-2 тысячи рублей, а иные сети – также 1-2 тысячи рублей. Этим и объясняется то, что в более чем 70 регионах РФ жилье уже продается по цене ниже 30 тысяч рублей за квадратный метр. И это не единичные случаи, по этим ценам реально можно купить квартиры.

- Стоит ли ждать снижения стоимости строительных материалов, а вместе с тем и себестоимости строительства жилья в 2010 году?

- Строительные материалы "переживают" сезонное снижение цен. Нужно помнить еще и о другой закономерности - если сокращается объем производства, то цена на единицу продукции должна вырасти. А объемы производства строительных материалов сократились. Именно из-за того, что некоторые издержки в связи с сокращением спроса выросли, стоимость стройматериалов снизилась в среднем на 20%, а не в 2-3 раза.

Конечно, в январе-феврале цена может немного уменьшиться, так как спрос очень низкий, но все это будет компенсировано с началом строительного сезона. Мы считаем, что по итогам 2010 года ценовые показатели, сложившиеся в декабре 2009 года, сохранятся.

Что же касается жилья, если снижения стоимости строительных материалов не будет, то себестоимость строительства жилья может и вовсе вырасти. Например, в случае роста зарплат или других факторов.

- Что сегодня происходит на рынке жилья Москвы? По каким ценам покупатель готов покупать квартиры?

- В Москве жилье "массового" спроса, где стоимость не превышает 70 тысяч рублей за квадратный метр, активно не продается, а то, что стоит 7-7,5 тысячи долларов за квадратный метр, реализуется быстро.

- Почему же сложилась такая ситуация?

- Если проанализировать ситуацию на конец 2008 года – начало 2009 года, то тогда порядка 30% жилья покупалось на ипотечные кредиты. 40% - с целью инвестирования сбережений граждан и приумножения капитала. Кризис практически заморозил ипотечное кредитование, поэтому более 30% потенциальных покупателей не смогут реализовать свои планы.

Однако, сохранилась категория покупателей без привлечения ипотеки, так как у них есть устойчивые доходы, а также те, кто покупал жилье с целью инвестирования. Вот они и будут покупать жилье, однако здесь речь идет не о массовом секторе, а о жилье высоких потребительских свойств по ценам: 7-7,5 тысяч долларов.

Кстати, наш постоянный мониторинг движения рынка жилья показывает, что все последние месяцы цены на жилье бизнес-класса висели старые – 9-12 тысяч долларов за квадратный метр, однако фактические сделки проходили на уровне 4,5 тысячи долларов за квадратный метр, или в два раза от декларируемой цены. Сейчас эта планка поднялась до 7-7,5 тысячи долларов за квадратный метр, так что стоимость реальных сделок по жилью высоких потребительских свойств выросла. Нужно понимать, что многим людям деньги действительно пристраивать некуда.

- Почему цена строительства так сильно отличается от цены реализации? Справедливо ли это?

- Понимаете, девелоперы, подрядчики, строители – это все реальная сфера производства. Но есть еще сфера обращения – это те, кто ничего не производит. Сюда входит финансовая сфера, посредники, всяких швондеров рознь. Сейчас сфера обращения забирает львиную долю дохода из рыночной стоимости, однако с точки зрения развития производства это несправедливо. Почему цены сейчас так падают? Потому что они созданы сферой обращения и разрозненные владельцы продают жилье по тем ценам, по которым рынок способен покупать, раскачивая ситуацию.

- Получается, что из-за этих швондеров многие девелоперы оказались на грани краха?

- Не совсем так. На грани краха многие оказались по своей инициативе, ведь все они на растущем рынке следовали одной похожей схеме. А именно, покупали землю в Москве (точнее, проектную документацию с разрешением на строительство объекта). Как правило, долька от этого будущего объекта (примерно треть квартир) отдавалась близким к городским властям компаниям (деньгами или активами), которые готовили эту документацию. Другая часть квартир уходила в свободный рынок (через посредников) – так появлялись конечные покупатели. И какая-то часть оставлялась себе (треть квартир), чтобы додержать их до конца строительства и заработать в 5-6 раз больше по сравнению с начальными затратами.

Так вот, второй трети квартир (которые приобрели граждане) достаточно для того, чтобы достроить объект целиком. Однако, как поступали компании? Они продавали эту вторую треть, а оставшуюся часть собственных квартир закладывали в банк и брали кредит. В сумме эти средства направлялись на покупку другой площадки, и такое повторялось по нескольку раз. Но все это работает на растущем рынке. Если рынок "встал" - у компаний получается дырка, так как банки кредиты не дают, а граждане жилье не покупают. Так компании и остались со своими площадками. При этом, строители, которые не впутывались в эту пирамиду, замечательно живут и сегодня и проданных 30% квартир на рынке им вполне хватает, чтобы окупить стоимость строительства.

- Что бы Вы назвали главной проблемой строительной отрасли в настоящий момент?

- По моим оценкам, самым некачественным строительным звеном в настоящий момент являются проектировщики. Вообще у проектировщиков в настоящий момент какое-то вырождение, а стоимость проектных работ крайне завышена. К сожалению, никто из участников строительного процесса не заинтересован, чтобы сэкономить: ни заказчик, ни подрядчик, ни проектировщик, ни сами исполнители работ. Так что основная проблема сегодня – избыточные проектные решения.

Смотрите, стоимость каждого из компонентов будущего объекта (гидроизоляция, теплоизоляция, кровля и любой отделочный материал) имеет диапазон в десяток цен в зависимости от качества, производителя и так далее. Хотя с социальной с точки зрения, например, для больницы важно, чтобы теплоизоляция или гидроизоляция соответствовали техническим нормам, а не были произведены где-то заграницей. Как же бывает в жизни? Зачастую проектировщики просто "продают" технологии и конкретные материалы, закладывая их в объект. В качестве примера можно привести два разных субъекта федерации с похожими случаями, где возводятся административные здания и проектная организация представляет этот проект в экспертизу. Экспертиза выдает заключение о том, что для реализации здания необходимо сделать шпунтовое ограждение. Это позволит нейтрализовать воздействие строительства на окружающие здания, но это является самым дорогим в этой работе. Естественно, проектная организация рассматривает этот проект по существу и выясняет, что эти сваи не только будут бесполезны, но будут еще и вредить окружающим зданиям.

Темпы реализации программы "Народный гараж" в Москве существенно отстают от запланированных столичными властями - большинство паркингов, которые, как обещали городские чиновники, должны были появиться еще в 2009 году, достроят в лучшем случае не раньше марта 2010 года.

Невыполненные обещания

Проблема парковок является одной из самых острых в Москве. Этим вопросом озабочено большинство столичных автолюбителей как в центре, так и в спальных районах. В Москве порядка 3,5 миллионов автомобилей, а мест на парковках хватает лишь для 30% автовладельцев. При этом их число растет примерно на 3% в год. Пробки для горожан стали привычным времяпрепровождением, а оставленные на проезжей части машины затрудняют проезд спецтранспорта.

Частично решить парковочный вопрос с машиноместами московские власти собираются с помощью программы "Народный гараж" и введения новых правил парковки в городе, запрещающих миллионам московских автовладельцев использование, в частности, гаражей-ракушек и хаотичную парковку.

Однако около 25 тысяч москвичей, которые, поддавшись на уговоры правительства столицы, вложили свои деньги в "народные гаражи", в конце прошлого года ждал неприятный сюрприз. Несмотря на то, что до 31 декабря мэрия торжественно обещала ввести в строй порядка 198 "народных" паркингов примерно на 74 тысячи машиномест и даже демонстрировала некоторые из них журналистам, горожане - участники программы все еще не получили новые площадки для хранения своих автомобилей.

А уже в 2010 году, на первом в январе "гаражном" совещании в столице, замруководителя дорожно-мостового и инженерного строительства города Петр Аксенов признал, что полностью завершить строительство паркингов, включенных в программу "Народный гараж" 2009 года, планируется лишь в первом квартале 2010 года.

В то же время один из участников совещания заявил РИА Новости, что и эти планы выглядят чересчур оптимистичными.

"В марте удастся сдать в эксплуатацию только те объекты, у которых на данный момент возведена коробка. Вместе с тем, на половине площадок строительство либо вообще не начиналось, либо находится в зачаточной стадии", - констатировал он.

Округа-"двоечники"

Проехавшись по адресам прошлогодней гаражной программы, корреспонденты агентства убедились, что подобную оценку сегодняшнего состояния "народных" паркингов назвать слишком пессимистичной нельзя.

Хуже всего ситуация складывается в тех районах Москвы, где гаражи должны строиться среди сложившейся застройки.

Так, в Западном административном округе (ЗАО) столицы РИА Новости удалось обнаружить всего одну площадку, на которой можно было увидеть реальные результаты прошлогодней работы строителей. На улице Бобруйская, владение 13, выросли три этажа перекрытий будущей "народной" парковки. Находившиеся на стройплощадке рабочие пояснили, что при условии перехода на трехсменный режим работы и отсутствия проблем со стройматериалами гараж можно ввести в эксплуатацию до конца марта.

Гораздо хуже дела обстоят в Солнцеве, где в 2009 году должно было вестись строительство сразу пяти "народных" паркингов. Однако все выделенные под программу площадки завалены снегом, и никаких следов присутствия строительной техники на них не видно.

Аналогичную картину можно также наблюдать на улице Маршала Неделина, владение 29, и на Сколковском шоссе, владение 17А.

В префектуре ЗАО пояснили, что задержка с освоением данных земельных участков вызвана объективными причинами.

"Здесь находились плоскостные автостоянки, которые, по согласованию с горадминистрацией, было решено выводить после выборов в Мосгордуму. Недавно снесли последние боксы, и теперь никаких препятствий к возведению запланированных паркингов нет", - утверждает представитель округа.

Не блещет результатами и Центральный административный округ.

В нем, видимо, по итогам 2009 года, будет построено меньше всего "народных гаражей" в столице, а те, что будут закончены, вряд ли окажутся востребованными автовладельцами.

В префектуре ЦАО агентству сообщили, что сейчас в стадии строительства находятся всего четыре "народных" паркинга (первоначально в планах значились 23 объекта), и все они расположены на одной улице - Международной в Таганском районе. Все попытки РИА Новости узнать в управах районов Замоскворечье и Хамовники и Пресненского района, когда на их территории начнется строительство гаражных комплексов, не увенчались успехом.

Очевидно, что большинство жителей центра Москвы никакого эффекта от реализации программы в ближайшее время не почувствуют и будут вынуждены по-прежнему оставлять машины во дворах и на проезжей части.

"Троечники" и "хорошисты"

Заметно лучше на фоне запада и центра, где программа по "народным гаражам" оказалась полностью провалена, выглядит юго-восток города. Здесь корреспонденты агентства смогли увидеть сразу несколько объектов, находящихся в завершающей стадии готовности.

Наибольшие шансы по весне въехать в "народные гаражи" имеют жители нового микрорайона "Волжский". Строящиеся там паркинги уже имеют как минимум по три уровня из пяти, кое-где даже началась облицовка фасадов и возведение крыши.

Хуже дела обстоят в Марьинском парке, Сормовском проезде, на улице Привольная и в районе Южного порта. Судя по ситуации на площадках, готовые к "заселению" объекты там появятся не раньше конца весны - начала лета текущего года.

В Юго-Западном (ЮЗАО), Северо-Западном (СЗАО), Северо-Восточном (СВАО) и Северном административных округах (САО) гаражная программа 2009 года начала реализовываться на 40-50% выделенных площадок.

На юго-западе наиболее напряженная обстановка сложилась на улице Бутлерова, 17, где на машиноместа в строящемся паркинге уже обеспечена "двойная запись". Чтобы автовладельцы не почувствовали себя обманутыми дольщиками, строителям, несмотря на близость жилых домов, разрешили работать в ночные часы, однако раньше начала марта гараж сдать в эксплуатацию не удастся. На северо-востоке трудно продвигаются работы в Северном Медведкове, поселке Северный, на улицах Королева, Пестеля и Инженерной.

А паркинг на улице Коненкова и вовсе пришлось исключить из "народной" программы, так как экспертиза потребовала строить закрытый объект со стоимостью машиномест выше 500 тысяч рублей. Такая же судьба постигла и гараж на улице Полины Осипенко, 16, в САО столицы, где установленная сметная стоимость парковочного места была превышена из-за многочисленных обременений.

Власти отступать не намерены

В отдельных московских районах ситуация со строительством "народных гаражей" накалилась до критической температуры.

В частности, на севере города до сих пор не устранена проблема с жителями, протестующими против возведения паркингов. Яркий пример этой проблемы - улица Башиловская, 23, корпус 4, где конфликт горожан и властей столицы уже дошел до суда. Жители домов, расположенных рядом с данной площадкой, настаивают, что строить еще один паркинг в микрорайоне, где на расстоянии 300 метров друг от друга ранее были возведены три гаражных комплекса, никакой необходимости нет.

Вместе с тем, сотрудники мэрии Москвы подчеркивают, что, несмотря на трудности с завершением строительства первых "народных гаражей", правительство города собирается продолжить работу по возведению в столице цивилизованных паркингов.

Так, источник агентства в горадминистрации рассказывает, что из тех объектов, которые не прошли по параметрам "народного гаража" - например, из-за своей стоимости, в 2010 году решено сформировать отдельную программу.

"Для финансирования строительства подобных паркингов планируется создавать гаражно-строительные кооперативы, которые сами будут оплачивать проекты, инженерию и подключение к коммуникациям", - уточняет он.

В свою очередь в департаменте дорожно-мостового строительства добавляют, что, несмотря на серьезное отставание от графика, планы московских властей в области гаражного строительства пока не изменились, и перед строителями поставлена задача до конца 2010 года возвести еще 423 "народных" паркинга на 155 тысяч машиномест.

Источник: РИА «Новости»

-----------------------------